En 30 segundos
- TIN: el tipo nominal anual. Solo intereses, sin comisiones y sin tener en cuenta cada cuánto pagas.
- TAE: el mismo préstamo con la capitalización y las comisiones obligatorias metidas dentro. Es el número que sirve para comparar.
- Ninguno de los dos mide el coste total. Eso depende sobre todo del plazo: dos hipotecas con la misma TAE pueden diferenciarse en más de 50.000 €.
El TIN: el precio del dinero y nada más
El tipo de interés nominal es lo que cobra el banco por prestarte el dinero, expresado en porcentaje anual. Es un precio sin adornos: no incluye comisiones, no incluye seguros y no tiene en cuenta si pagas una vez al año o doce.
Para calcular la cuota, ese tipo anual se divide entre el número de pagos del año. Con un TIN del 7 % y cuotas mensuales, cada mes se aplica un 0,5833 % sobre el capital pendiente. Sobre esa base se construye la cuota constante del sistema francés, que es el que usan prácticamente todos los préstamos y las hipotecas en España.
Cuota constante del sistema francés
El TIN es útil para una cosa concreta: calcular la cuota. Como herramienta de comparación es malo, porque deja fuera todo lo que el banco cobra por otras vías.
La TAE: el mismo préstamo, contado entero
La Tasa Anual Equivalente responde a otra pregunta: si todo lo que este préstamo me cuesta fuera interés puro, ¿qué tipo anual sería? Se calcula con una fórmula normalizada que, según el Banco de España, tiene en cuenta el tipo nominal, la frecuencia de los pagos, las comisiones y algunos gastos de la operación.
Matemáticamente, la TAE es la rentabilidad interna de la operación vista desde el banco: el tipo que iguala lo que recibes de verdad con todo lo que vas devolviendo. Cuando no hay comisiones de por medio, se reduce a convertir el tipo mensual en anual teniendo en cuenta la capitalización:
Caso sin comisiones, con pagos mensuales. Un TIN del 7,00 % equivale a una TAE del 7,23 %
En cuanto aparece una comisión de apertura, la fórmula deja de tener solución directa: hay que buscar por iteración el tipo que cuadra los flujos. Por eso la TAE no se puede estimar de cabeza, y por eso conviene fiarse del número que aparece en la oferta vinculante en lugar de intentar deducirlo.
Qué entra y qué no entra en la TAE
El Banco de España deja fuera del cálculo tres cosas: los gastos que el cliente puede evitar usando las facultades que le da el contrato, los gastos que se abonan a terceros y los seguros o garantías, salvo que la entidad imponga su contratación para conceder el crédito. Esa última excepción es la importante:
| Concepto | ¿Cuenta en la TAE? |
|---|---|
| Intereses | Sí |
| Comisión de apertura o de estudio | Sí |
| Seguro de vida o de hogar obligatorio para conceder el préstamo | Sí |
| Seguro contratado voluntariamente para bonificar el tipo | No |
| Notaría, registro, gestoría y otros gastos pagados a terceros | No |
| Comisión por amortización anticipada u otros gastos evitables | No |
De ahí sale una consecuencia práctica poco intuitiva: una oferta con vinculaciones voluntarias puede lucir una TAE más baja que otra con las mismas vinculaciones impuestas, aunque acabes contratando exactamente los mismos productos y gastando lo mismo.
Un ejemplo con números reales
Un préstamo personal de 12.000 € a 5 años con un TIN del 7 % y una comisión de apertura del 1 %:
12.000 € · TIN 7 % · 60 cuotas · comisión 1 %
Fíjate en el recorrido del número: el anuncio dice 7 %, la capitalización lo lleva a 7,23 % y una comisión de 120 € lo deja en 7,68 %. Nada de eso es letra pequeña engañosa; es simplemente lo que mide cada indicador.
Calculadora de préstamo personal
Cuota, TAE con comisión de apertura, intereses totales y cuadro de amortización, con el cálculo explicado paso a paso
Seis cosas que la TAE hace y casi nadie espera
Un 0 % puede salir al 7,87 %
Financiar 1.000 € a 12 meses «sin intereses» con una comisión de apertura del 4 % da un TIN del 0 % y una TAE del 7,87 %. El interés no ha desaparecido: ha cambiado de nombre.
La misma comisión, cuatro veces más cara
Esos 120 € de comisión sobre 12.000 € añaden 0,45 puntos a la TAE si devuelves en 5 años, pero 2,03 puntos si devuelves en 1. Cuanto más corto es el préstamo, más pesa cualquier gasto inicial.
Misma TAE, 54.945 € de diferencia
Una hipoteca de 200.000 € al 3 % tiene la misma TAE (3,04 %) a 15 y a 30 años. Los intereses pagados, no: 48.610 € frente a 103.555 €. La TAE es un precio anual, no una factura.
En variable, es una foto fija
La TAE de una hipoteca variable se calcula suponiendo que el índice de referencia se queda quieto 30 años. La Ley 5/2019 obliga precisamente por eso a advertir de que el coste total puede variar.
Da por hecho que llegas al final
El cálculo asume que pagas todas las cuotas hasta la última. Si amortizas anticipadamente pagas menos intereses de los previstos, así que tu coste real acaba siendo distinto del que anunciaba la oferta.
Premia al que te obliga menos
Un seguro impuesto entra en la TAE; el mismo seguro ofrecido como bonificación voluntaria, no. Dos ofertas idénticas en tu bolsillo pueden enseñar TAEs distintas.
Lo que la TAE no te dice
La TAE es un buen comparador de precio y un mal indicador de coste. Sirve para responder «¿cuál de estas dos ofertas es más cara?», siempre que compares importes y plazos equivalentes. No sirve para responder «¿cuánto dinero voy a soltar?», porque esa cifra depende del plazo, de las amortizaciones que hagas y, en las hipotecas variables, de lo que hagan los tipos.
El caso de la hipoteca lo deja claro. Alargar de 15 a 30 años no cambia el precio del dinero —la TAE sigue siendo 3,04 %—, pero baja la cuota de 1.381,16 € a 843,21 € y multiplica por más de dos los intereses. Es una decisión de tesorería, no de precio, y conviene tomarla mirando las dos columnas a la vez.
Antes de firmar una hipoteca
La Ley 5/2019 obliga a entregarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con al menos diez días naturales de antelación a la firma, y durante ese plazo la oferta es vinculante para el banco. Son diez días para comparar con calma y para pedir explicaciones sobre cualquier cifra que no cuadre.
Cómo comparar dos ofertas sin equivocarte
- Compara TAE con TAE, nunca TAE con TIN, y hazlo con el mismo importe y el mismo plazo.
- Mira además el total a pagar: es el que responde a cuánto dinero sale de tu cuenta.
- Pregunta qué vinculaciones son obligatorias y cuáles bonifican el tipo de forma voluntaria. Las segundas no aparecen en la TAE, pero sí en tu presupuesto.
- Revisa la comisión de apertura y las de amortización anticipada, sobre todo si piensas cancelar antes de tiempo.
- En una hipoteca variable, fíjate en el diferencial sobre el índice más que en la TAE, que es solo un escenario.
Calculadora de hipoteca
Compara plazos y tipos, mira cómo cambian la cuota y los intereses totales, y revisa el cuadro de amortización completo
Preguntas frecuentes
¿Por qué la TAE es casi siempre mayor que el TIN?
Por dos motivos que se suman: la capitalización —pagar cada mes hace que el tipo efectivo anual supere al nominal— y las comisiones obligatorias. Si un préstamo no tuviera ninguna comisión y se pagara en una sola cuota anual, TIN y TAE coincidirían.
¿La TAE incluye los gastos de notaría y registro?
No. El Banco de España excluye del cálculo los gastos que se abonan a terceros. Además, en las hipotecas sujetas a la Ley 5/2019 la mayor parte de esos gastos los asume el prestamista, no el cliente.
¿Sirve la TAE para comparar una hipoteca fija con una variable?
Solo como orientación. La TAE de la variable supone que el índice de referencia no se mueve en toda la vida del préstamo, un supuesto que casi nunca se cumple. Compara el diferencial y plantéate escenarios de subida y bajada antes de decidir.
¿Qué TAE tiene una financiación al 0 %?
Cero, si de verdad no hay ninguna comisión. Con una comisión de apertura del 4 % sobre 1.000 € a 12 meses, el TIN sigue siendo 0 % pero la TAE sube al 7,87 %.
Fuentes
- Banco de España, Tasa Anual Equivalente (TAE), glosario de estadísticas. Respalda la definición de la TAE y los elementos que entran en su cálculo. bde.es
- Banco de España, Circular 5/2012, de 27 de junio, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos (BOE-A-2012-9058). Respalda la obligación de calcular y publicar la TAE y las exclusiones del cálculo. boe.es
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE-A-2019-3814). Respalda la entrega de la FEIN con diez días naturales de antelación, su carácter de oferta vinculante y la advertencia sobre la variabilidad del coste en préstamos a tipo variable. boe.es
Las cifras de este artículo son ejemplos calculados con las calculadoras de Solveto, no ofertas comerciales ni previsiones de mercado. Este contenido es divulgativo y no constituye asesoramiento financiero.