TIN y TAE: qué pagas de verdad
Qué entra en cada indicador y por qué dos hipotecas con la misma TAE pueden costar 55.000 € distintos
Calcula la cuota mensual por el sistema francés, los intereses totales y el cuadro de amortización completo mes a mes. El mismo resultado que verás en tu banco, con el cálculo explicado paso a paso.
El cuadro de amortización usa el sistema francés (cuota constante), estándar en España. La fecha de inicio solo etiqueta las cuotas; no afecta al cálculo.
Cuota mensual
843,21€/mes
Total a pagar
303.555,60 €
Intereses totales
103.555,60 €
Capital prestado
200.000,00 €
Coste de los intereses
51,8 % del capital
Composición de tus pagos por año
Capital prestado
El dinero que realmente recibes
200.000,00 €
Intereses
El coste de financiar el préstamo
103.555,60 €
Cuadro de amortización
Resumen anual con los totales de cada año. Despliega cualquier año para ver el detalle de sus doce cuotas, igual que en el cuadro de tu banco.
En las filas de resumen anual, la columna «Cuota» muestra el total pagado en el año (suma de las 12 mensualidades). La última cuota puede variar unos céntimos por el ajuste de redondeo final, de modo que el capital pendiente cierre exactamente en 0,00 €.
Fórmula
Cuota mensual constante. El tipo mensual i es el TIN anual dividido entre 12
Si el tipo de interés es 0%, la fórmula se simplifica a C = P / n: el capital se reparte en cuotas iguales sin intereses.
Explicación
Pasar el interés a mensual y el plazo a cuotas
Tipo mensual: i = 3% / 12 = 0,25% · Número de cuotas: n = 30 × 12 = 360
Aplicar la fórmula de la cuota
Repartir cada cuota entre intereses y capital
Primera cuota: intereses = 200.000 × 0,0025 = 500,00 €; amortización = 843,21 − 500,00 = 343,21 €. El capital pendiente baja a 199.656,79 €.
Sumar todas las cuotas
Total a pagar: 843,21 × 360 = 303.555,60 €. Intereses totales: 303.555,60 − 200.000 = 103.555,60 €, un 51,8% sobre el capital.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el sistema francés de amortización?
Es el estándar en España: la cuota mensual es constante durante toda la vida del préstamo. Al principio la mayor parte de la cuota son intereses y al final es casi toda amortización, porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que va bajando.
¿Por qué al principio pago casi solo intereses?
Porque los intereses de cada mes son capital pendiente × i. Al inicio debes casi todo el capital, así que los intereses son altos y queda poco para amortizar. Conforme reduces la deuda, los intereses bajan y cada mes amortizas más, aunque la cuota total no cambie.
¿Esto coincide con el cuadro de mi banco?
Sí. Usamos el sistema francés con redondeo a céntimos en cada cuota, igual que el banco. La última cuota se ajusta unos céntimos para que el capital pendiente cierre en 0,00 €. Pueden aparecer diferencias mínimas si tu préstamo tiene comisiones, carencia o revisiones de tipo.
¿Uso el TIN o la TAE?
Para calcular la cuota se usa el TIN (tipo de interés nominal), como hace el banco. La TAE incluye comisiones y otros gastos y sirve para comparar ofertas entre sí, pero no para calcular la mensualidad.
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